买房贷款怎么贷？住房贷款还款方式哪种划算？

我们通常说的商业贷款一般指个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。

①贷款额度高，是比较常见的贷款方式。

②与公积金贷款相比，贷款条件方面的限制比较少，首套房、二套房、非普通住宅、非住宅，均可以使用商业贷款。

③与公积金贷款、组合贷款相比，贷款的流程相对简单，贷款发放的速度快。

①贷款基准利率为4.9％，贷款的总利息比较高。

②“认房又认贷”，即只要有过贷款记录，名下无房再买房，也被视为二套房。

商业贷款可以提取公积金用来偿还贷款。《住房公积金管理条例》第二十四条中明确规定，职工偿还购房贷款本息的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。

①购房人的有效证件，包括身份证、户口本等。

②婚姻证明，已婚提供结婚证明，离婚提供离婚证明，单身提供单身证明。

③购房合同，购房人与开发商签订的购房合同或协议。

④首付款发票，首付款结清证明。

⑤购房人收入证明，购房人的工作和收入证明。

公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。

公积金贷款5年以上贷款利率为3.25％，产生的总利息低，比较省钱。

①贷款要求多，采用公积金贷款，不仅要求个人的信用良好，此外，自贷款之日起前6个月，个人的公积金账户须是连续正常且足额缴纳的。

②贷款房产受限制，公积金贷款仅针对购买普通住宅的家庭，非普通住宅和非住宅，不可以使用公积金贷款。

③贷款额度有限，公积金的贷款额度受个人公积金缴存年限、余额的限制，此外，政策还规定了公积金的最高可贷款额度。

④在家庭公积金贷款未结清的情况下，不能使用公积金贷款买二套房。

⑤办理流程复杂，放款速度慢，很多楼盘拒绝使用公积金贷款。

个人住房公积金个人能贷多少，取决于借款人的还贷能力、综合资质，还有住房公积金账户余额、房屋评估价值，以及当地的市场情况等多方面的因素。最关键的是，每个地区的公积金贷款政策都不相同，所以最高可贷额度和计算方法也是不一样的。

大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款的最高额度，比如成都单笔住房公积金贷款最高额度为60万元；广州市住房公积金贷款个人最高额度为50万元，申请人为两个或两个以上的最高额度为80万元。其次，住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%。

①只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款。

②申请贷款前，连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。

③配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。

④贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除了必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，要没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。

⑤公积金贷款期限最长不超过30年。办理组合贷款的，公积金贷款和商业性住房贷款的贷款期限必须一致。

准备材料---初审与评估---审核---办理担保手续--签订相关合同--银行放款---按月还款

贷款利率较为适中并且贷款金额较大。

①办理组合贷款，需同时符合公积金贷款和商业贷款的申请要求，借款人需要办理一次公积金贷款，再办理一次商贷，准备材料较多，手续也比较繁琐，需要2至3个月的时间完成。

②借款人申请组合贷款后，商业贷款的部分会在央行个人征信系统中留档，假设购房者想再次买房，将算作二套房。

①有合法的身份；

②按时足额缴存住房公积金的职工；

③有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

④有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；

⑤有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；

⑥有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；

⑦符合当地公积金管理部门规定的借款条件；

⑧贷款行规定的其他条件。

买房贷款方式哪个更划算？MAIgoo小编认为，对于已参加交纳住房公积金的居民来说，购房时应当首选住房公积金低息贷款。如果购房款超过公积金贷款的额度，那么不足的部分要向银行申请住房商业性贷款，也就是组合贷款。没有缴纳住房公积金的人群，就只能选择商业贷款了。【按揭贷款买房>>】

虽然二手房和新房享受的贷款政策基本一致，但二手房会受到评估价格以及房龄的影响，贷款额度会降低。新房的贷款年限最多为30年，而二手房由于受到房龄的限制，通常贷款年限不到30年，通常二手房的房龄越老，贷款年限就越短。【二手房贷款>>】

一般购房者需要到银行了解相关情况，并且办理相关的所需资料来申请个人住房贷款。然后银行会对购房者进行审查，进而对贷款的额度进行确定。那接下来借款合同的办理，由银行代办保险，再办理产权抵押登记和公证。剩下的就是由银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。

商业贷款，一般首套房3成首付，二套房4-6成首付，三套房不给予贷款；公积金贷款，一般首套3成，二套4成，三套禁贷。不管哪种贷款，首套房的首付比例，全国一样，但二套房的首付比例，不同城市的要求不一样。

一般来讲，银行觉得可以贷款给你的话，会按照你的退休年龄减去你的实际年龄，剩下的数字就是你可以贷款的年限，原则上最多不超过30年。

一般而言，贷款年限越长，每个月的还款额就越少，但总计的贷款利息就越多；而贷款年限短的话，虽然总计的贷款利息少了，但每个月的还款额就增加了很多。根据贷款年限长短这一特点，购房者可以选择适合自己的贷款年限，没有绝对的说法是贷款20年更好还是贷款30年更好。

通常的情况下，快的话大约需要一星期，慢的话可能需要几个月。至于时间的长短，主要取决于借款人和银行两个方面。比如借款人在办理房贷的时候，提交的资料比较的齐全，银行审核的过程中不需要补充任何的资料。这样的话，一般一星期就能办理成功。

年龄过大的人群，因为贷款人年龄越大，身体出现健康问题的几率就越大，影响还贷。从事高危职业的人群，这类人群随时会有生命危险，无法按时还贷。除此外还有信用记录不好的人，工资太低、还款能力不达标的人。

可以先去找银行业务员沟通，建议增加首付款数额，减少贷款的申请金额，将资料准备齐全后再向银行申请贷款，或者尝试换一家银行。也可以去找担保公司贷款，但是涉及到的费用会比银行贷款的费用更高。实在不行可以和卖家协商解除购房合同，如果是银行本身原因无法贷款，那么卖家应该无条件退还购房首付。如果是因为购房者自身原因，购房者需要承担违约责任，支付违约金给卖家，同时卖家应该返还首付款。

Maigoo网编了解到贷款者可以带上身份证亲自到贷款银行网点的个贷部门查询，也可以通过网银查询，贷款者还可以打贷款行的客服电话查询。

勇于偿试下向周边的亲戚朋友同事们筹措些应急的资金；可向贷款银行提出延长借款期限的书面申请，请求银行延长借款期限；或者在征得贷款银行同意后，可转让或卖掉房子，用转让或出售房子所得到的资金偿还房贷；实在不行就只能拍卖房产，如果超过规定时间未还款银行拍卖房产后，会扣留欠银行的款项部分。

无论是银行还是各金融机构，基本上都会有容时容差服务。也就是说房贷在还款的时候一般都会有一个宽限期，只要在宽限期内还上房贷，是不会算作逾期的。比如金融机构一般是有1到3天的宽限期，银行也差不多，建设银行还有长达8天的宽限期。若只是逾期一天的话，只要你不是恶意逾期，那么只要及时把钱还上并说明原因，一般也不会进入征信系统里产生不良信用记录的。但也有些银行比较严格，可能一逾期就会上征信，大家一定要了解清楚贷款行或贷款机构的规定。

房产证能够拿到的时间主要是看你购买的是什么样的房子，若你购买的是期房的话，如果合同没有约定，那么一般在房屋交付后的三个月内就能够拿到房产证了。如果你购买的是现房或者是二手房的话，一般在合同签订的三个月内就可以拿到房产证了。

等额本金提前还款的情况，若贷款过半，剩下的本金比重较大，利息比重较小，如果提前还款，能够节省的钱很少。如果是等额本息提前还款，一般情况下，当还款期限超过三分之一的时候，提前还款就不划算了，因为剩下的利息并不多，基本上都是本金。

据MAIGOO小编了解，可以卖，3种方法：

①到银行查一下贷款本金有多少，找到新买主后，让新买主把商定的房价减去贷款本金的现金给你，到银行办理转按揭手续，把房子和贷款均转到新房主的名下。

②自己拿钱或借钱把贷款还上，然后卖房，卖完后还借款。

③如果买房人有足够的现金，让买房人先拿一部分钱把贷款还上，解除抵押后，更名同时把余款付清。

贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。

每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]

还款额度比较稳定，对于贷款人来说操作起来是比较简单的，每月承担相同的款项也方便安排收支。

需要花费的利息是比较高的，因为利息不会随本金数额归还而减少。

前期还款压力不大，这种还款方式适合一般的工薪族。不适合以后打算提前还款的人。

等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

每月还款额=（贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率

随着还款期限的减少，还款负担逐月递减。如果选择恰当的时机提前还款的话，可以节省大量利息支出。

前期可能承受比较大的还贷压力。

比较适合收入高、还款能力比较强的购房者。

一次还本付息法是指借款人在贷款期内不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息，又称为到期一次还本付息法。一次还本付息这种方式适合短期借款。

贷款期为一年：一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率（%）]

贷款期不到一年：一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率（‰）×贷款期（月）]

一次性归还本金和利息即可，既可提高资金占有率，也可缓解借款人的还贷压力。 操作简单，省去了每月还贷的麻烦。

贷款期限短，资金占有率高的同时，意味着利息也会水涨船高。容易使贷款人缺少还款强迫外力，造成信用损害。

适合短期借款，自我安排能力较好的人群。

本金归还计划是指借款人经过与贷款机构协商,每次本金还款不少于一定金额，两次还款间隔不超过一定期限，利息可以按月或按季度归还。这是等额本金还款的变体。借款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。

选择本金归还计划，借款人在宽限期内仅需支付利息，不需偿还本金，还款压力小，资金利用率高。

宽限期后的还款压力大，宽限期满后，必须要把本金还进去。

较适合资金周期率快，回款周期短的客户。

这两种还款方式，没有本质上的差异，它是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。

预计未来升迁后的收入大幅增加，可以采用等额递增还款；预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。