什么样的房子升值快? 投资房产的技巧

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摘要:房地产作为一项实体投资项目,凭借稳定的收益吸引了诸多投资者的目光。买房、购铺、选公寓、投写字楼等房产投资,对比黄金、保险、收藏等各类投资来说,确实是最为稳妥的理财投资。那么什么样的房子才更有投资价值呢?这需要从房型、地段、和房产类别等各方面进行综合考量。下面一起来看看投资房产的技巧。

房产投资是什么

房产投资是以房产来获取收益的行为。那么房产如何获得收益呢?一般情况下分为两种:一种是房产升值带来的收益;一种是房子出租带来的收益。

房产投资的优缺点

房产投资的优点有哪些

房产相对其他消费品,具有相对稳定的价值。除了房产本身价值增值以外,房产投资最大优势就是出租获得收入。若投资回报率平均为8%,通胀环境下,投资房地产比普通储蓄回报高,也可以获得长期出租收入。

房产投资的风险有哪些

一般来说,投资房地产需要足够储蓄资金,在房子出售变现之前,这些房子需要支付成本,比如水电媒体或物业费用,拥有房屋的一些税金费用,还有房屋维修费用等,还有就是投资房地产后,可能面临出现现金流趋紧问题,抵押贷款若无法还清,可能面临一些冲突或麻烦。另外,房产价值缺乏标准,房产有贬值的风险。

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投资什么房产比较好

按地段分

1、市区房

市区的资源无论是教育,医疗还有商业等等,都会比郊区好。而随着城镇化的推进,保障房廉住房的推进势必会增加市区中心的价值。还有一点就是人口流入问题,市区中心一般设有很多服务部门,比如金融保险,还有为工商业服务的行业等等。这些资源会把企业的总部吸引到市中心,而这些企业的兴衰就关系到整个市区人口流入流出,人多,自然会对房价形成需求。

2、郊区房

投资郊区的房子能赚钱一般就在棚户区改造,在大面积改造危房时期,洞察先机,提前下手,基本不会有失误。如果能洞察先机,感觉到一个是未来的规划,现在的郊区,可能是未来的潜力股,这样买郊区的房子也是不错的选择。但是风险较大,毕竟如果猜错了,可能房子就不会大幅升值,还有即便是赌对了,等政府的规划也是需要很长的时间等待。就算买那种有潜力的郊区,比如旁边可能已经落成一些商业地产,高新技术开发区,也是有风险的。

3、学区房

学区房升值空间不错,这种房子不求居住,只求学位,越小越便宜反而卖得好,但单价却可以比新房花园房贵。但是考虑到“学区房”引发的一系列社会问题,教育部也在考虑实施“多校划片,电脑派位”的方案,并且在部分城市已经在试点。这个方案的核心就是扩大学区范围,同一个学区内有重点学校也有非重点学校,学区内的房产所有者子女进入哪所学校就读由电脑随机派位。一旦实施,就算购买的是重点小学初中隔壁的房产,也不一定能够进入重点小学初中。高价购买的“学区房”在面对政策变化后,房产价值将大幅缩水。

4、地铁房

地铁房从建下的一刻就基本定了格局,房价一般按楼盘和地段而分,近地铁也不一定能升值。只有离市中心越近的地铁房,一站比一站的价格贵出不少。但是由于地铁站不能够随意拆换,地铁房的价值也是比较稳定的,就算房产价值不升,也不会回跌。而且地铁房出粗价格高,不愁租不出好价格。【地铁房>>】

按房屋大小分

房产投资小户型好还是大户型好?从户型上来说,小户型无论是长线还是短线投资,都比较适合。投资一手大户型,较易出现空置风险。小户型量多,需求量多,总价也低,比较适合刚需及过渡,容易出手,也容易出租。

按地理位置分

稳妥的话,建议海外,相对稳定,而且就算租出去租金收益率也比国内高,不用担心管理的问题,有专业管理公司帮你出租,收租金和维护,只需交管理费。

海外购房其实最大的原因就是投资者们想要分散资金风险,对于国内的普通人来说,手里资金本来就有限,受国际汇率变动的影响并不大,但是对手里资金充裕的投资者们来说,如果手里的资金全是国内资产,汇率一旦变化,投资者们的资金无形中就会缩水。这时候,海外购房的投资者因为分散了自己的资产,那么受到的影响就会大大的降低。所以和国内房产比起来资产分散相对来说是一个优势。

其次就是国外房产的永久产权,和国内相比也是比较占优势的,没有房产税,过户及持有费用低,很多国家外国人购置房产门槛低,办理快。

但是想要图总价快速且迅猛增长,喜欢短期套现的朋友们,投资海外房产不适合。海外房产投资>>

按房产类别分

1、商铺投资

商业投资之王,资产升值较快

商铺投资和住宅投资相比,商铺的投资稳定性、收益率、投资回报率明显高于住宅。商铺租金可收取的房租会远远高于银行利息,随着商圈的繁华,每年租金不断上涨。同时,在通货膨胀压力下,投资商铺能让资产保值增值。但是由于商铺的价格高,而影响其价格的因素很多,比如地段商情因子、客流量,可视性、交通条件,所以商铺价格变化往往难以预料,其售价(租金)变化的幅度也比较大,商铺想要得到较高的收益率,对商铺投资者的专业能力有较高要求。另外商铺的使用年限短,一般只有40年。【商铺>>】

2、写字楼

高投入高回报,且涨势明显

在政府重点发展的地方,会出现写字楼群,投资写字楼产品在大环境下有政策扶持。一般的写字楼集群,地段都不会差。同一地段写字楼比商铺门槛低。写字楼的需求不断攀高,写字楼一旦入手,业主就不怕招不到公司租客,租金收益稳定,高品质写字楼每年租金都在以10%的涨幅上涨!投资写字楼一定注重地标商务性,要选择市中心好地段,交通便捷,配套齐全,以便于商务洽谈及形象的树立。

但写字楼目前市场的供应量比较大,有些地方呈饱和状态,而且写字楼升值空间有限,投资对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场,商铺投资的灵活性更大些。【写字楼>>】

3、公寓投资

商住两用,潜力巨大

公寓同样为商业地产,其具备商住两用性,既吸收了舒适的居住功能,又吸收了写字楼的办公商务特点,同时极为注重人性化特质,这就是高品质公寓的特性。

因为公寓租金比写字楼便宜,很多创业型、中小型公司会选择租公寓进行办公;公寓作为居住,市场潜力也是非常可观,写字楼附近的公寓项目简直是白领租房的最佳,简直是供不应求,公寓可谓是规避风险又收入稳定的选择。

4、住宅投资

收入稳定,风险较低

住宅的投资总价高,收租金付按揭,放长线钓大鱼,不出租时又可居家,成为很多中年朋友的选择。

但是住宅出租时,租客往往要求是家具全配、精装修,这就意味着要想租个好价格,就必须在出租前进行全屋装修,其费用不少。同时处理后续维修等事项也相对麻烦,所以投资住宅虽相对风险低,但回报漫长。

按交付时间分

1、期房

期房相对现房价格要低一些,优惠力度也比现房大。期房户型的选择空间大,基本所有户型都有。期房修建的地段一般配套还未完善,后期生活、交通等配套完善,将有一定的升值空间。但是无论是交房时间、户型面积、配套等维度,购买期房都存在一定的风险,甚至于有的开发商不靠谱,卷款逃跑。

2、现房

可以很直观看到整个小区的现状,包括楼间距、户型面积、小区规划等都是直观的。现房的生活配套完善相对完善和成熟,不用担心未来是否哪个规划未能实现。购房风险指数小,不用担心烂尾房、交房延期等问题。但是现房在户型、朝向、楼层等维度上,选择余地小;价格相对无优势,优惠力度一般比期房小。

3、尾房

很多尾房所属的楼盘,一般物业设施和小区环境比较完善,买这样的房子花得少享受得多。因尾房已经过时间的考验,无论投资还是自住,更利于人们判断选择。尾房价格、付款方式及谈判中有相对较大的主动性和议价空间。尾房兼备了新房的设计质量优势和完全可以与二手房、甚至经济适用房比拼的价格优势,投资风险小、选择范围广。

按卖主分

投资一手房和二手房哪个更加划算?一般二手房,周围都是配套齐全的,发展潜力不是很多,你购买的时候已经为这些便利买单了,后期出售时候,这方便的利润增值你是赚不到的。

但是一手房恰恰相反,我们购买时候,只是购买的房子,因为配套还没有,等配套成熟后出售,你还能赚到配套升值这部分钱。但这不是简单的一手房和二手房的问题,主要看房子的性价比、地段升值空间、开发商实力。

房产投资回报率

房产投资回报率怎么算?

1、房产收益模式计算公式: 投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

投资房产的收益是这样实现的,通过贷款购买商业地产,而后出租以获取租金,然后以月租金偿还银行贷款的“月供”,超出偿还银行贷款月供还款额的部分,才是投资客的投资回报。

2、房产投资回报率分析计算公式: 投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价

此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

3、房产投资回收时间分析计算公式: 投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12

这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。

房产投资注意事项

1、确定房产投资策略

有些房产易于出租,但是不会有太大的升值潜力,而另外一些房产恰好相反。因此,在您决定投资以前,必须确定您的投资策略。

2、需估计所投房产的潜力

您应该估计所投资的房产将会为您带来何种收入,为此,您可以研究一下房产过去的升值情况和潜在的出租前景。

3、估计自己的财政实力

估计自己现有的经济能力对于决定投资的时机十分重要。看看您有多少现金以及您家里有什么可以抵押的东西。着眼于您的长期目标,比如,您要投资的房产是否会是您退休后的经济来源?

4、投资房产一定要分散资金

投资者在投资房产时,要考虑到国家宏观调控带来的风险,如果国家政策突然调整,或者是遭遇市场突变,投资人手中所持有的房产可能会面临卖不出去的状况,也有可能会贬值,建议投资人总的房产投资比率不要超过个人总资产的60%,这是其中一个房产投资技巧【详细>>】

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