买酒店式公寓需要注意什么 买酒店式公寓可以贷款吗

什么是酒店式公寓

酒店式公寓，区别于普通住宅，是一种提供酒店式管理服务的公寓型物业，多集住宅、酒店、会所、餐饮等功能于一体，一般配置包括厨卫在内的综合套间，拥有独立产权，具有“自住”和“投资”两大功能，业内也有说法称其为“类住宅”，但其本质仍是公寓。

买酒店式公寓好吗

优点：

1、总价低

一般而言，酒店式公寓单价会比同板块住宅要低不少，加之酒店式公寓普遍做法是小户型，主力户型面积较小，两相叠乘，总价极低。

2、装修好

普通住宅的装修标准，分为毛坯和精装修两种。精装修，也称为“全装修”，按照住建部的官方定义，是“所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。一般而言，市面上的精装修也只是简装，交付状态在实践中也仅仅是满足基本生活需求，而酒店式公寓则不然，除了上述设施以外，一般还配备齐全的家电设备和生活设施，做到了真正的“拎包入住”，且装修标准也明显高于普通住宅，门厅等公共设施装修上档次，富丽奢华。

3、地段好，租金高

通常而言，酒店式公寓的选址一般都在地铁沿线或CBD等地段和交通较好的区域，距离各类写字楼办公区较近，因此，酒店式公寓的出租率一般比普通住宅更有保障，加之装修不错，服务较好，配套齐备，软硬件设施齐全，娱乐自住两不误，租金通常也远高于普通住宅，投资回报合理可期。

4、通常不受限购政策的影响

像上海这种购房还有户口或社保要求的城市，不论你已婚还是未婚，上海宁还是外地人，无论社保有没有缴纳满5年，都可以买酒店式公寓，门槛之低，简直是给外来人口和单身贵族的一份礼物。

缺点：

1、产权少，一般40年产权；

2、用水用电都是商业标准；

3、另外大多数都不是社区的物业，意思就是没有享用小区花园，部分小区还是有的；

4、大多数不通燃气，高端公寓才有；

5、没有阳台，高端公寓才有；

6、梯户比不正常，一层基本5梯13户，生活细节比如急用电梯下楼什么的很麻烦。

酒店式公寓和普通公寓的区别

1、用地性质不同

酒店式公寓的用地性质属于商业用地，而普通住宅的用地性质属于住宅用地。

2、产权性质不同

酒店式公寓属于商业所用的，是属于商住两用型公寓性质的产权，而普通住宅是居住使用的，属于住宅性质的产权。

3、产权年限不同

正因为酒店式公寓和普通住宅的用地性质不同，所以它们的产权年限也是不同的，酒店式公寓的产权年限一般只有四十年，而普通住宅的产权年限有七十年。

4、产权面积不同

酒店式公寓属于商务型公寓，其本身面积比较小，大部分户型都在90平方米以内，一般不会超过这个大小，而普通住宅不管是小户型、中户型、大户型、超大户型都是俱全的。

5、内部设施不同

酒店式公寓一般是按照星级酒店的标准来建造设计装修的，虽然配备了厨卫，但是厨房一般都比较简易，而普通住宅内部的基本生活设施都是很完善的。

6、物理管理不同

酒店式公寓的物业管理形式类似于酒店服务，也就是说有专门的客房打扫之类的服务，而普通住宅的物业一般只存在于公共方面，室内的卫生都是要自理的。

7、价格不同

酒店式公寓一般位于市中心或者繁华地段，其售价肯定是高于周边的普通住宅，而且它一般以经营为主，也就是只租不售。

购买酒店式公寓需要缴纳哪些税费

酒店式公寓分为住宅类的酒店式公寓和非住宅类的酒店式公寓。两种类型的税费是不同的。我们分类讨论下：

（1）住宅类：买进需要缴纳契税、抵押登记费、转移登记费。征收标准如下：

①契税：征收标准与首套、二套及房屋建筑面积有关。具体如下：

②抵押登记费：80元；

③转移登记费：80元。

（2）非居住宅类：需要缴纳契税、印花税、交易登记费、抵押登记费。具体如下：

①契税：（核定价-增值税）×3%

②印花税：合同价×0.05%

③交易登记费：550元

④抵押登记费：550元

MAIGOO提醒：如果新购住宅类酒店式公寓，要考虑是否计征房产税。如果新购非住宅类酒店式公寓，暂不征收房产税。

如何挑选酒店式公寓

1、配套设施

酒店式公寓一般都是精装修的，也会配齐各种电器，消费者拎包即住。但不同的酒店式公寓对于这些设施的配置也有所不同，配置得越好对投资者来说未来也更容易租出去。此外，周边的配套设施也同样重要。

2、区域选择

区域的问题，这对投资者来说尤其重要。因为要考虑到未来能更快地租出，投资者尽可能选择商圈成熟且交通设施又比较完善区域进行投资。另外，区域的前景也需要考虑，一旦该区域将来发展得好，那房子升值或是方便转手的可能性也会增大。

3、高出租回报率是检验标准

如果是纯投资，对你来讲，回报率是第一位的，把出租回报率放在天秤上称一下，答案就出来了。

4、划不划算就看与周边住宅的价差

基本上同类地段，跟住宅相比打个7折就可以接受，现在这个折扣必须要更大一点了。现在市场上，打个7折的售价并不稀奇，如果要买，能打5折的更合适一些。

5、从产品全面考察

如果开发商的熟知度不高，可以侧面看他的用心程度，只以卖房为目的的切不可取。酒店式公寓最后要在市场上赢得口碑，不光只有地段，还有产品本身，产品包括户型设计、社区配置、物业服务。

买酒店式公寓可以贷款吗

可以商业贷款，不可以公积金贷款。公积金贷款仅限用于个人住房。酒店式公寓属于商用房性质,不能用公积金贷款。

酒店式公寓购买注意

即便是以投资为目的购入酒店式公寓，而非用做自住，也需注意选购酒店式公寓的一些基本事项，尽量避免风险，增加盈利的可能。首先需要了解，酒店式公寓通常由于公共走廊长，分摊的公共面积多，使其得房率相对较低，一般都不到70%。同时，由于酒店式公寓的土地性质是商业，所以支付的交易费用要比公寓多。

另外，酒店式公寓还很有可能存在着房间功能差、朝南房间少、住户数量多、小区规模小等问题。在市场上，同质化竞争的加剧、物业本身的规划设计问题、定价或预期租金与市场本身及其升值空间的脱离等主客观因素，都可能对投资收益产生影响。