买办公室开公司划算吗 购买办公室的流程及注意事项

一、买办公室好吗

从企业未来发展来讲，随着公司规模的不断扩大，办公环境的需求也会随着发生变化。如果租赁的话，公司一旦面临扩大的需求就要面临大规模搬迁的问题，然而频繁的搬迁对于员工和客户来说，都会产生不安全感和不稳定的因素，在相当程度上影响了企业品牌形象。

二、办公室产权年限

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年。

（二）工业用地五十年。

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年。

（五）综合或者其他用地五十年。

三、买办公室的流程

（一）办理土地出让手续

1、申请归还出售方的银行贷款。

2、领取抵押注销文件。

3、办理抵押注销登记。

4、办理退保手续。

5、出售方向规划和土地管理局申请补缴土地出让金及附相关资料。

6、房地产测绘管理办公室出具分摊土地面积的查阅单。

7、对房屋所分摊的土地进行评估（评估费由政府承担）。

8、出售方与规划和土地管理签署《上海市国有土地出让合同》。

9、到出售方的开户银行凭《非税收入一般缴款书（收据）》缴纳土地出让金。

10、到工商局开具《工商行政管理注册号变化证明》（由于公司注册号变化）。

11、申请并缴纳契税。

12、办理房屋转移登记申请，缴纳每套房屋的交易手续费，取得二份收件收据。

13、取得产权证及剩余房屋的新产权证。

（二）办理房地产转让手续

14、双方就三套办公室分别网签《XX市房地产买卖合同》。

15、委托一级资质评估公司对转让的办公室进行评估，出具评估报告。

16、将评估报告交不动产交易中心的核价公司审核。

17、向交易中心档案室调取原购房合同及契税单。

18、向开发商调取原购房发票。

19、出售方开具增值税发票（若没有开票资格，向所在税务所申请）。

20、交易中心的税务部门出具《土地增值税纳税联系单》。

21、由出售方所在地的税务所核定土地增值税（土地增值税纳税申报表）。

22、纳税完毕后，税务所当场出具《土地增值税完税联系单》及税收完税证明。

23、凭《土地增值税完税联系单》，双方到交易中心税务部门办理审税，出售方缴纳增值税及附加5、65%，买受方缴纳契税3%，印花税0、05%。

24、办理房屋转移登记申请，缴纳交易手续费等，取得收件收据。

25、买受方凭收件收据领取不动产权证。

26、买受方凭产权证办理抵押，获得银行流动资金贷款，并支付给出售方。

27、出售方交房给买受方。

四、买办公室怎么贷款

（一）企业抵押贷款申请条件

1、符合国家的产业、行业政策，不属于高污染、高耗能的小企业。

2、企业在各家商业银行信誉状况良好，没有不良信用记录。

3、具有工商行政管理部门核准登记，且年检合格的营业执照，持有人民银行核发并正常年检的贷款卡。

4、有必要的组织机构、经营管理制度和财务管理制度，有固定依据和经营场所，合法经营，产品有市场、有效益。

5、具备履行合同、偿还债务的能力，还款意愿良好，无不良信用记录，信贷资产风险分类为正常类或非财务因素影响的关注类。

6、企业经营者或实际控制人从业经历在3年以上，素质良好、无不良个人信用记录。

7、企业经营情况稳定，成立年限原则上在2年（含）以上，至少有一个及以上会计年度财务报告，且连续2年销售收入增长、毛利润为正值。

8、符合建立与小企业业务相关的行业信贷政策。

9、能遵守国家金融法规政策及银行有关规定。

10、在申请行开立基本结算账户或一般结算账户。

（二）企业贷款流程

1、借款人提出贷款申请，提交相关材料。

2、经审批同意的，借款人和担保人与银行签订借款合同和担保合同。

3、银行落实贷款条件后，按规定程序办理放款手续，将贷款资金划入借款人在银行开立的账户。

4、借款人按期归还贷款本息。

5、贷款结清，按规定办理撤押手续。

企业贷款视企业具体经营情况而定。

贷款额度10-200万贷款时间1-3年贷款利息月利率5厘左右。

贷款要求必须是注册于中国的中小企业,且经营状况良好,无不良信誉记录。

五、买办公室注意事项

1、区位资源

这里的区位资源有两方面，一方面是地理位置，无论购买什么楼盘，大家第一眼看重的永远是位置在哪？写字间也一样，地理位置很重要，房产增值主要来源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空间更大一些。因此，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素之一。另一方面，资源集中度、周边设施配套度是否完善。即周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚之地；写字间作为“生产资料”，商业办公配套设施齐全，才能商机勃发，更具有投资或办公价值。

2、设计、外观

作为企业，办公地点不仅仅是“生产价值”的场所，同时也承载着一个企业对外形象展示的职能。一般只要条件允许，企业会选择一栋设计新颖合理的写字楼，来提升企业的形象。所以，写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位，采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。

3、使用方便

对于实际使用的企业来讲，写字楼入住后，办公使用是否方便，是衡量这栋写字楼能否增值的一项重要标准。这里的方便指的是交通是否便利，停车是否方便，乘坐电梯是否需要漫长的等待。交通拥堵的地域或者位置偏远交通不便的写字楼一般不适合投资；同时，过长的等待时间成本也会让人产生厌烦的情绪，只有使用者感到方便快捷，身心愉悦，企业才能在此长久发展，也会形成口碑，只有企业争相进驻，投资者的收益才会最大化。

4、物业不可忽视

作为投资办公产业，写字间的增值、保值，离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题，都会影响办公企业的体验感受，试想没有任何一个企业喜欢在垃圾满地、时常停水停电、冬天冷夏天热的环境下办公吧。所以，投资者在选择投资时一定要擦亮眼睛，选择物业档次高的项目，以后有可能会产生较为稳定的收益。

5、软性配套

除了硬件配套要拿得出手外，软性配套也很重要。这里的软性配套应着重看信息化配置和智能化配置。通信网络是办公的基础，而同时，随着科技的发展，通风、采光、门禁、监控等最新智能产品与技术不断涌现，智能化系统的应用在越来越普遍，新建的写字间一般会考虑到将最新的信息化、智能化系统引入到自身的产品中，方便企业办公的同时，更节能，处理问题也更及时。无论投资或办公，拥有这样系统的写字间都是值得关注的。

6、自用型客户比例

投资写字楼不但要看你的客户群体是谁，即租给谁；还要看你的竞争对手是谁？如果投资可以切成很小块出售的物业时，你就要当心了，虽然投资门槛较低，总价不高，但是进驻的物业公司档次低，小业主过多，流动性大，不但会影响物业的管理水平，经济水平不好时，小业主还会恶意竞争地竞相压价，影响你的收益。如果开发商坚持整层或半层销售，则在很大程度上提升进驻门槛，提升自用型客户的比例，同时，入住的客户一般也较有实力，如果这栋写字间60%以上客户都是自用型的，对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用的。

7、投资比较

投资项目比较方面，甲级写字楼与乙级写字楼之间相比，甲级写字楼虽然价格要高一些，但是，甲级写字楼物业管理以及设计配套更完善，提升企业的形象，所以租金一般会不断上涨。虽然乙级写字楼总价低，随着更多写字楼项目不断涌现，管理、形象有所差距的乙级写字楼由于招租困难，特别是招不到有实力的企业，势必导致租金也很难有所提升。

8、投资回报率

当然，投资者在投资时，还要充分考虑到自己的资金实力。依据一般的计算方法，投资回报率=月租金×12(个月)／售价。例如，现有一处写字间，面积约100平方米，售价约为18000元／平方米，依据此处写字楼周边的物业剖析得知，月租金约为9000元，盘算得知，这处写字间的投资回报率为6%，投资者需根据自己的资金情况，来选择投资项目。根据国际专业理财公司的计算原则，15年内收回投资总价表明该项目具有可投资价值。