【长租知识百科】长租公寓的利与弊 长租公寓运营模式

“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产三级市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。

根据长租公寓运营企业所运营的物业分布位置是否集中，长租公寓运营模式可分为集中式和分散式。

1、集中式长租公寓

集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋，或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。

2、分散式长租公寓

分散式长租公寓，即租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。从特征上来看，两种管理方式有所差异，在房源获取、物业性质、产品服务、出租方式及目标客户上均有所区别。 【详细>>】

一、重资产运营

重资产运营即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。重资产运营模式项下的房源多为集中式物业，对资金的要求较高，让很多运营商望而却步。通常，涉及住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营商拥有雄厚的资金和融资优势，拥有闲置的自持物业资源，又具备物业改造能力，因而会选择采用重资产运营模式。

二、轻资产运营

轻资产运营即运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。选择轻资产运营的，前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速拓展市场。具有中介机构背景的公寓运营商、酒店管理类的公寓运营商、创业类的公寓运营商多采用轻资产运营模式。

1、托管模式，就是房东将公寓委托给运营商进行出租和租后管理。在托管模式中，运营商只需承担一定的管理成本，资金压力大大减轻，同时，原本承担的空置率风险，也因托管模式而转移到房东本人身上。

2、加盟模式，长租公寓企业凭借品牌优势，通过制定标准化可复制的模式，寻求加盟合作伙伴，快速复制经营模式，实现连锁经营，扩大市场占有率。

3、互联网+模式，以房源为中心进行智能化和金融化的便捷生活服务，一切以满足租住的生活要求来配置，零售、干洗、生鲜配送、健身，美容、书吧等各种社区服务均采用专业化的外包进行。【详细>>】

1、租房房屋类型的不同

普通租房一般都是住宅区中的房屋，而长租公寓一般都是酒店式公寓，相对来说，长租公寓装修更加高档，与酒店房间有类似性。

2、租赁对象不同

普通租房一般都是住宅区中的房屋，由客户和业主直接签订租约，而长租公寓则是由公司统一和业主签订租赁合同，装修后再分租给客户。

3、价格及缴费形式不同

普通租房一般以月为单位收取房租，一般至少签订一年期；而长租公寓除了以月单位，也有不少房东以日计算，或者一次性收取整年度的。因为长租公寓前期花费不少装修费，因此一般来说，长租公寓的价格都会比普通租房的价格高。且有的长租公寓因为有附加服务，如点餐送餐服务，洗衣服务，钟点工打扫服务等存在，还会收取房客额外的费用。

4、装修不同

长租公寓是由公司统一装修，风格较为年轻、清新；普通租房则因各个业主风格不同而有所差异。【详细>>】

1、装修上增加风格。站在租客的角度看，这种多风格选择，自然是比较切中自身需求的。当然，多风格对装修构成考验，比如可能推高装修成本、对装修主材要求更高等。大材研究的建议是，应该把长租公寓当成产品来做，而不是当成项目。

在了解租客的生活方式和喜好特征基础上，可以设计多种公寓风格，再进行对应的开发，形成多种风格的产品套餐，提高开发的标准化程度，加上集中采购的优势，自然也是可以将成本降下来的。

这里面有一些细节要解决，比如产品使用的寿命，要做到尽可能耐久，减少维修保养的可能性，既能降低成本，又能减少对住户的骚扰。比如风格不易过时，更符合大众审美品味。

2、形成高中低的产品线，匹配不同需求层次的租客，尝试面向不同人群，提供差异化的装修风格。这也是可行的办法，找出最可能租住的那些潜在客户，为他们做对应的风格设计。

3、装配式装修，主体结构与内装分离，这种做法可能用广阔的用武之地。它的做法是将工业化生产的部件，通过装配方式，按标准流程，进行组装。

这些部件一般包括：地面系统、轻质内隔墙系统、吊顶系统、内门窗系统、整体厨卫部品系统、储藏收纳系统、设备与管线系统、智能化等内装体系等。

它的材料和部件都是在工厂生产完成，现场直接安装，工期可以明显缩短。比如其中的整体卫浴，8小时内就能装完。【详细>>】

1、个性鲜明，符合个别要求

长租公寓现在发展渐趋成熟，也有好几个大品牌在做，为了避免广告嫌疑，这里就不列举了。但不管哪个品牌，他们统一的是，在长租公寓里，装修绝对不会千篇一律，每个房间争取有不一样的特点。时尚、个性、低沉、温馨等，可以任君选择。

2、细心周到、管理服务到位

长租公寓，致力于打造与短租房天差地别的特征。其明显表现在管理服务上。很多上班族，经常加班，好不容易休息又不想把休息时间浪费在打扫卫生上，而长租公寓则会定期派清洁工上门打扫。并且家电维修等各种服务，长租公寓均提供。

3、打造社群，增强租客交际

长租公寓，一般都会在自己的范围内设置属于自己的社交场所。如咖啡厅，酒吧，餐吧，游泳池等，减少了人们社交的成本。在自己家楼下也可以享受整条街的服务。同时还会成立专属社群，让租客都可以互相熟悉，仿若熟人。

4、家电齐全，减少额外开支

在外租房，很多人都有同样的想法：打算添个家电，又担心不知什么时候走人，家电难带走。房间里的家具看着不顺眼，想换一个，又觉得反正不是自己的房子，将就着吧。所以很多租客的生活，就在不满和将就中度过了。其实，我们都知道。我们应该做到“租房不租生活”，在自己经济能力范围内，尽可能地让自己不那么将就。而长租公寓就很好地帮我们解决了这些问题。在公寓里，不仅装修个性，大家可以按照自己的喜好选择喜欢的房间，同时家电也很齐全，电视机，wifi，洗衣机，空调等都布局整齐，完全不用租客烦恼那些问题。【详细>>】

1、房租贵，水电费贵：

相对于短租的免费和租住小区低廉的水电费和物业费来说，长租公寓的附加费也是比不小的开销。

2、房间面积小，居住密度大：

由于长租公寓普遍面积不大，而且居住密度较高，对生活品质有较高要求的人可能难以接受。

3、缺少家的感觉，像住快捷酒店：

一应俱全，太过便捷，反而没有家的感觉。

4、位置远，房源少：

目前的长租公寓大多位于郊区，而不少租客的工作地点则是在市区，来回耗费时间较长。另外，基于成本控制考虑，不少长租公寓的房源距离附近地铁站都有一段距离，每天如何走完这最后一段路也是租客头疼的问题。另外，房源少也是长租公寓面临的一个问题。目前市场上长租公寓的房源多来源于附近年轻的房东，年龄大一点的房东更倾向于自己将房子对外出租。 【详细>>】

首先，租住长租公寓一定要与房东协商好，签订正规的房屋租赁合同。这一点是租住的前提。很多短租公寓都存在这样的现象，房东以租期短为由，拒绝签订租赁合同，其实这对于租客来说是很不公平的，若是遭遇“诈骗”的话，吃亏的可就是租客了。因此，租住长租公寓，一定要记得与房东签订正规租房合同，与此同时，认真查看房东的身份证件以及房产证。

其次，一般来说，因为公寓的设施设备比较齐全，房屋装修也会比普通住宅好，因此，租客支付的押金也会相对高一些。也正是由于这个原因，在签订租房合同的时候，一定要记得对房屋中的设施设备进行清点，检查，看数量是否正确，看设施设备是否完好，并将公寓中的设备做好统计，作为合同的附表，并要求双方签字确认。

第三，上面有提到支付押金的问题，虽然说公寓的装修档次会比普通住宅好，但是建议押金不宜过多，最多支付两个月房租作为押金即可。

第四，双方一定记得对转租，临时退租等经常出现在租房纠纷中的事宜做好约定，并在合同中列明，长租公寓和普通租房一样，也容易遭遇这样的纠纷，如果双方事先对此做好约定，以后就会省去不少的麻烦。【详细>>】