【地铁房产】地铁房的好处多多? 跟着地铁买房投资需谨慎!

什么是地铁房？

地铁房是指房子的位置离地铁站点近的房子。

地铁房的距离范围

究竟地铁房离地铁应多远才称得上是真正的地铁房？业界并没有一个统一标准。有业内人士测试并分析表示，正常人步行速度是4-6公里/小时，1.5公里需消耗15分钟，如果达到20分钟以上就要借助公交或其他工具，这样地铁盘的效应就减弱了。所以，1.5公里就是我们判断是否是地铁盘的重要据点。【 详细>>】

地铁房最主要的好处就是交通方便，升值空间大，但居住型小区靠地铁太近，噪音污染，人流量大也是个问题。一些经常需要乘坐地铁的朋友当然可以选择地铁房，了解自己的真实需要是很重要的，房子没有好与坏，只有适不适合自己。【 详细>>】

地铁房的距离

按照实际距离计算，地铁房应在2000米以内；按照时间计算，步行不应超过15分钟：距离地铁站点步行5分钟为正地铁房；步行距离在10分钟内的，则应称之为准地铁房；15分钟内应称之为近地铁房。

地铁的间隔时间

各条地铁线路间隔时间不一样，甚至会相差一倍。在购房时开发商不会告诉你（开发商常常不知道），等到地铁开通了你才会发现其实很不方便，长达十多分钟的间隔时间会使地铁效应大为减弱。

地铁房配套设施

地铁周围的商业、交通等设施，成熟的地铁站应该是商业成熟，与公交接驳方便；不成熟的地铁站则荒凉偏僻，没有公交接驳，只有黑车集聚，不但等着挨宰，还有被抢危险，吃饭买水都不容易。

由于开发商热炒地铁房概念，往往会使看重出行方便的购房者忽略了其他配套设施的完整程度。而教育、医疗、文化、商业等配套设施完备与否才是日常生活的重中之重。在购房之前要对周边的配套设施做出一个完整的判断。

地铁房的噪音问题

住宅与地铁距离过近并不宜居，地铁的震动、噪音会严重影响居住质量，在纽约、东京等国外大都市中，居民普遍认同的标准是，住宅与轨道交通和商业中心最适中的距离为1公里以上，步行10-15分钟最为适宜。因此，对于每天上班的年轻人来说，日出而作日入而息，受到地铁噪音的影响相对会小一些，对于那些想在地铁沿线买房养老的老年人，置业前一定要亲身体验一下，看自己能否适应地铁带来的噪音影响。

地铁房出行方便度

由于地铁具有不堵车、运力大的优点，所以不可否认，靠近轻轨或地铁居住的业主在出行方面的确会得到一些实惠。但是，对于经常开车或坐公车出行的朋友来说，这个所谓的方便到底有多大的价值就值得商榷了，因为地铁或轻轨站口的路面交通反而会更加拥堵。实际上，只要道路条件好、公交线路多的地区出行是一样方便的。

地铁房人口稠密度

正因为靠近地铁和轻轨的房子受关注度高、容易销售，所以开发商通常会争相开发地铁周边的项目。而集中开发的结果是快速提高的人口稠密度。所以，住在地铁附近的业主往往在居住的舒适度和私密性上被迫作出一定的让步。不仅如此，过高的人口稠密度也会带来犯罪等治安安全问题。

地铁房物价上涨问题

根据经济规律，由于地铁和轻轨周边大量居民的迁入，会导致当地供需关系的改变，最终表现为物价的上涨。所以，购买地铁和轻轨沿线房产的居民不止要付出更多的购房款，而且生活成本也会随之相应提高。也许每天只是多花几块钱、十几块钱，但日积月累之后也会变成一个大数目哦！【 详细>>】

“三要”

要关注地铁的走向以及与其他线路的连接位置；要留意区域的整体规划状况；要分析区域目前的状况，包括消费水平、人口状况以及商业氛围等。

“三不要”

周边人口过于稀少的地段，不要过早地入市；没有成熟商业氛围支撑或规划支撑的项目，不要过早入市；开发商实力不明确的项目，不要提前入市。

分析周边环境因素

地铁房的升值空间大小，一定程度上是由需求量决定的。简单来说，是一个这样的规律：大量外来人口存在，原有城内用地有限以及地铁沿线规划合理，是地铁沿线升级潜力大小的决定性因素。在选择投资时，应充分考虑城市的潜在住房需求量和城市的大投资环境。地铁房需要提前考虑的环境因素有：

城市经济是否能保持稳定增长？

未来房产政策是否有所调整?是否有更多的有力政策保证房产的价值的上升？

这一地区是否是政府规划发展的地区？

房产周边是否有完善的生活配套？

价格成长空间

实际上地铁房已经存在一定的泡沫，衡量它是否还具有投资价值，是否在正常的投资价值增长范围内，这些需要通过客观的数据来衡量。适当的房产特别是地铁房投资，在高资产人群的投资组合中还是发挥了“定海神针”的高价值。建议在关注未来价格上涨空间方面，可以参考以下数据：

从城市核心向外辐射，参考同在一环形范围内其他地区的房价。

计算本地区租金与房价比，与本市平均水平及成熟社区的数据做对比。如果两个数据价格差超过30%，就应该具体分析存在差距的原因；

楼盘开发商及物业等一些常规楼盘的比较数据在此也依旧有效。

分析地铁房类型

地铁商铺：作为固定资产投资，回报期应该控制在10年左右，地段不同决定了商铺的投资发展方向不同，回报期也就有较大差别。理性的购房者应当更关注楼盘物业本身的规划设计和综合品质。

地铁上盖物业：有公开数据资料显示，地铁上盖物业价格平均要高于同片区同等素质物业30%以上。一项统计数据表明，在国际城市规划中，地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。

中低端住宅/写字楼：相对于豪宅来说，在中低端住宅上将体现得更为明显。另外，写字楼项目从中受益的可能性更突出。

谨防透支未来房价

对于购房者而言，如果是自住型购房，出于居住习惯或者办公需要，当然可以持有，而对于部分投资型的客户而言，必须考虑较长时间的资金风险，在资金实力比较强的情况下，持有作为长期投资的产品或许可行，但是并不是一个很好的投资渠道。在“地铁房”普遍上涨的情况下，有可能会透支其未来的房价，即在轻轨交付之后，其房价的上升仍然需要一个过程，而此时已经有些涨得过头了，所以购房还需冷静，谨慎购买。【详细>>】

自住型楼盘5-10分钟步行距离最理想

从地铁物业舒适度上来说，地铁楼盘最理想的距离在200与500米之内，步行5到10分钟为佳。这样的距离，将使地铁楼盘的便利性和安全性都达到最佳，由此，在200米到500米之间距离的楼盘才是地铁物业的完美体现。如果近在眼前，那么地铁站口每天来往的人流太大，就会显得嘈杂。如果距离地铁太远也不行，距离远到1-2公里，可以说是食之无味、弃之可惜。

即将开通的郊区地铁盘升值潜力更大

原来配套完善的片区内楼盘升值空间不会太大，投资者在购买这一区域地铁沿线的房产时，可以把地铁作为一种附加值，但最好不要抱以过高期望。比如，从长远的角度出发，地铁开通后，东部等稍偏些的楼盘的物业就可能比市中心的物业升值幅度更大。从这个角度说，地铁沿线物业也具有不同的升值潜力。

地铁周边小户型值得投资

地铁将缓解城市交通拥堵，对于年轻的上班族是一大福音。以前上下班单趟可能要花一个小时，乘坐地铁则只需要很短的时间。对于有私家车的公司精英和白领人士，上班时间一般相对宽松自由。这样的人群对地铁的依赖是不强的。专家表示，如果是纯投资，那么建议购买地铁周边的“小户型”，其出租回报率高。

地铁写字楼出租率高

如果写字楼附近拥有地铁，就意味着员工拥有了快速、准点到达的交通工具，而整个商务区也拥有了保证大流量人群转移的能力。轨道交通对于一个区域的商业和办公是非常重要的。因此，一个城市的地铁将改写一个城市的商务办公格局。【详细>>】

离得近就是地铁房

地铁房的概念是什么？关于什么是“地铁房”，业内有一套评判标准。一般来说，距离地铁站点步行5分钟可到达房子称之为“正地铁房”；10分钟内到达称为“准地铁房”；15分钟内到达称之为“近地铁房”。

而很多开发商直接计算项目和地铁口的直线距离，而没有考虑到规划图上标出来的地铁线路。等到房子买了才发现，从小区大门走到地铁站竟然要半个小时，这也算地铁房？

地铁房离得越近越好

买地铁房就是为了出行更方便，但真的是地铁房离得越近越好？从安全性和私密性角度而言，社区与地铁站距离最少要保持200米，人流量较大站口与社区之间则应距离300米左右。

地铁房一定能增值

毫无疑问，地铁开通将从时空两个维度改变城市运行模式，也客观上促成了沿线楼盘的价值重构。

一般来说，已发展成熟城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；

而越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。

地铁开通前是开发商炒作房地产价值的最佳时期，但在此时入市的个人投资者，往往容易被套牢。所以对投资者而言，要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。

地铁房在手，全城我有

一说起地铁房，普遍认知都是方便快捷，生活的便利性也提高了。但这绝不意味着有了地铁，在这里买房就可以高枕无忧了。试想一下，你如果买房到了远郊，虽然可以乘地铁到市区购物、看电影等，但其付出的时间成本如何计算？

另外，出行高峰时段的人流量非常大，那么远郊的购房者是不是要考虑一下，自己能否受得了挤地铁的痛苦？

规划中的地铁有盼头

我们都知道地铁的建成不是一蹴而就的，特别是那些暂时还没有修通地铁的城市，光地铁一期就需要5年左右的时间，远期更需要二、三十年的时间。

于购房者来说，买房时要尽量务实一些，多注重眼前可以看得见的东西。至于开发商的一些如靠近地铁站点要几年才能见真貌的宣传，则一定要慎重考虑。【详细>>】

【结 语】“距离不是距离，时间才是距离”，这便是地铁的意义所在。“地铁房”是购房者心中公认的“香饽饽”。但“地铁盘”宣传时模糊的描述，往往会误导购房者。不要轻易被开发商广告图片中的美伦美奂的描绘和华丽的文字所迷惑，地铁房买房投资还需谨慎。