【买房攻略之二手房】二手房选购指南 二手房过户交接注意事项

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二手房办理过户手续涉及一系列的政策法规,手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识,没有相关经验,不了解有关部门的办事程序,花费了大量的人力、财力,事情也办不圆满。本期专题为您介绍二手房过户交接指南。

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二手房过户流程

二手房房产过户需要带的证件资料包括:房屋所有权证书、过户申请表和保证书(由房地产交易中心提供)、房屋测绘图纸(由房地产交易中心提供)、房屋查档证明(由房地产交易中心提供)、房屋买卖合同、买卖双方身份证和户口本、房地产评估报告(评估公司或中介提供)。


申请过户

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请→管理部门要查验有关证件、审查产权(对符合条件的房屋准予办理过户手续;如存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请)。资料齐全,一般一天可以办完。


缴纳过户税费

过户税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。本应由卖方缴纳的营业税、个税和土地收益金,卖方或许会让卖方来承担,因此,买方要明确自己承担了多少税费,也可要求卖方降价来弥补税费压力。


办理产权转移过户手续

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证(根据全额和贷款方式的不同,一般在一周至一个月内办理完成)。


TIP:过户后房屋出现的损害风险是由买方承担的。在房价上涨的城市,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买房可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因,房产遭到查封,那么,可视为业主违约,必须承担违约责任。

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二手房过户费用怎么算

买房人应缴纳税费

契税:房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)。

印花税:房款的0.05%

交易费:3元/平方米

测绘费:1.36元/平方米

权属登记费及取证费:一般情况是在200元内。


卖房人应缴纳税费

印花税:房款的0.05%

交易费:3元/平方米

营业税:全额的5.5%(房产证未满5年的)

个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。

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二手房过户物业交接流程

与原业主约定具体的交接时间;

购房者、业主、中介公司服务人员三方同时到场;

查看水、电、气余量并确定无欠费;

也可以将水电气余量折合成现金付给原房主;

检查水、电、气设备是否可以正常使用;

检查原房主留下的家具、电器的完好度;

检查各个房间的质量;

将水电气卡、房卡、房间和车位钥匙交给购房者;

三方一起到物业公司结清原房主的应付费用;

由物业公司提供结清证明并交付购房者保管;

更改物业公司业主档案、信息;

按照合同约定的其他条款完成其他特别约定;

留好购房合同、原房主与中介人员的联系方式。

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二手房过户物业交接注意事项

设施设备清点

在签订房屋买卖合同时要将设施设备的品色、成色以及能否正常使用等问题写清楚,交房时要按照合同的约定进行清点。这些设施设备通常包括空调、抽油烟机、灯具、热水器等。


水、电、煤气、天然气清点过户

买方和卖方要一起到自来水公司、电力公司、煤气公司或天然气公司办理过户手续,并看一下有没有其他欠费,如,滞纳金。如果有的话,可以要求原房主补缴。


电话、宽带、有线电视过户

房主应持开户卡和买方一起到交费处办理更名手续,同样也要结清欠费。


物业维修资金过户

通常原房主都会赠送维修资金,买卖双方到物业公司办理更名手续就可以了。


物业更名以及费用结清

买卖双方要到小区的物业公司办理物业更名手续并缴纳费用,通常由卖方交至交房的当月,下月物业费开始由买方缴纳。


户口迁移

买卖双方一起到房屋所在地的派出所询问房屋的户口情况,如果原房主的户口仍然没有迁走,那么买方可以根据合同依法追究卖方的责任。


清点钥匙

卖方交给买方的钥匙应该包括:房间钥匙、单元大门的钥匙,防盗门钥匙、信箱钥匙等。


签署《房屋交接书》

房屋交接书》应该将以上几个方面的内容用文字的形式固定下来,一式两份,买卖双方各拿一份。不能先签署再验收。

【结语】买方领取房屋所有权证、付清房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后,双方的二手房屋买卖合同就全部履行完毕了,如果一切能够顺利完成,客户随即可以安心入住,原业主也不再对房子负有责任了。

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