【独家专题】买房经:好房不怕晚 细数房价将涨的那些城市

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买房
【导语】
都说安居乐业,有家才有一切。所以一套属于自己的房子对大多数国人来说都是幸福生活的标志。买房是件复杂的事,从选地段到实地看房,再到贷款、签合同、过户、还清贷款,最后装修入住,每个环节都需要投入大量精力。为此,本期买购网就为大家详细介绍买房流程和买房子要注意什么,帮大家拨开云雾见青天。
为什么大家都在买房?

房地产行业的持续火热为国家极大的拉动了GDP的发展,也说明了人们对房子需求量的居高不下。那么人们购买房屋的目的都是什么?其实主要分为两种:一种是买房置业的刚需人群;而另一种则是投资房产寻求利润的投资人群。


1、居住型:

又分为刚性需求购房与改善型需求购房两种。前者基本是购买者的第一套房,贷款方面每月负担基本要控制在50%以内,地铁房较佳,“麻雀虽小、五脏俱全”的户型最实用。后者主要是对目前居住条件不满意,要换房。这种情况下考虑的方面更加全面。同时也要做好原来住宅的处理,并注意相关的税费政策。【详细>>】


2、投资型:

前几年暴涨的房价让很多人尝到了一夜暴富的甜头,所以投资房产的人越来越多。投资型购房主要还是考虑到国家方面的政策、区域发展和配套设施是否成熟完善、交通便利情况等等。【详细>>】

1、准备阶段

作为一种客观存在的物质形态,房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。


1、房产

是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。


2、地产

是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包含地面及其上下空间,地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。


3、房地产

是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。


4、房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。


5、房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。


6、土地开发

是将“生地”开发成可供使用的土地。


7、土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制(即国家所有)和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中,城市市区的土地全部属于国家所有;农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于集体所有;矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,由法律规定属于集体所有,森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有,也可以为集体、单位和个人所有。因此,同一宗房地产,其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。【详细>>】

2、看房选房
自住房 买房子要注意什么?
投资房 购买投资房时要考虑哪些方面?

1、最重要的三点

街道外观要简单,过于复杂的结构会降低其吸引力;房子离购物中心、公共交通近;有发展前途。


2、确定投资策略

有些房产易于出租,但是不会有太大的升值潜力,而有些则相反。在投资以前,必须先确定投资策略。


3、需估计所投房产的潜力

您应该估计所投资的房产将会为您带来何种收入,为此,您可以研究一下房产过去的升值情况和潜在的出租前景。【详细>>】


4、求助于专业性的服务

专业的房地产管理可以让您不必为租客问题烦恼而集中精力于房产资料,而且他们也更适合与别人谈判。

哪些城市有优质不动产?

1、看人口

人口净流入的城市多的城市房产有升值空间。我国人口净流入多前五城市是:厦门、上海、廊坊、东莞、深圳。


2、看第三产业

三产逐渐发展的城市房产有升值空间。我国第三产业发展占比前五的城市:北京、海口、呼和浩特、三亚、广州。


3、看投资总量

投资资金多的城市升值空间比较大。我国金融机构本外币各项存款余额前五的城市是:北京、上海、深圳、广州、成都。


4、看市政效率

市政效率高的城市房产升值空间较大。


5、是否理性

土地出售理性的城市升值空间较大。


综上所述,未来不动产比较有发展潜力的城市主要是:北京、上海、乌鲁木齐、深圳、南京、杭州、东莞、厦门、青岛、温州和天津。

这些城市相对其他城市而言,涨的时候涨得更快,而跌的时候则比较抗跌。

3、认购阶段
认购合同一定要签吗?

在目前商品房交易过程中,在正式商品房买卖合同前,大多要求购房人签订认购书,交纳认购款。

但其实认购书只是大家的约定俗成,购房者完全可以选择绕过签认购书而直接签购房合同。

小编建议:不轻易签认购书详细

定金和订金是一样的?

订金在开发商违约不签订合同的情况下,无法得到双倍的返还。而定金则不同,因买受人的原因导致无法签订合同定金不退,因出卖人的原因导致无法签订合同的出卖人应双倍返还定金。详细

认购书的签订流程

你在选好房源,谈妥价格后,便是该去签订认购书了,这个时候还得交付一定额度的定金, 发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你,并讲清项目进展情况。

认购书主要内容包括: 认购物业;房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;【详细

4、签订合同

1、如何签订购房合同?

签订购房合同时一定要慎重对待,一旦将来与销售方发生纠纷,购房合同可是解决的重要根据和凭证。在合同中,买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来,请一个律师为您作顾问是非常必要的。【详细>>】


2、签订了无效的购房合同怎么办?

专家回复:无效合同分为部分无效和全部无效两种,合同部分无效并不代表整个合同无效,因为合同中其他条件具备的条款仍然具有法律效力,对合同双方当事人仍具有约束力。【详细>>】


3、购房合同备案注意事项

从2006年开始,所有买卖合同统一网上签订,网签之前一般先进行草签,确定合同内容无误,并且没有异议之后,再进行网上签约。【购房合同注意事项>>】

5、付款贷款
  • 一次性付款

    是过去最为常见的付款方式,目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。

    利:一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠。

    弊:一次性付款需要筹集大笔资金,且损失此项资金的利息,对经济能力有限的购房者压力较大。

  • 分期付款

    相对于一次性付款而言,又分为免息分期付款和低息分期付款,是目前比较吸引人的付款方式。

    利:缓解一次性付款的经济压力,也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。

    弊:分期付款随着付款期限的延长,利率会越高,房款额比一次性付款的房款额高。

    分期付款买房流程】【买房贷款计算器

  • 按揭付款

    即购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作抵押,由银行先行支付房款给开发商,以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式。

    利:可以筹集到所需资金,实现购房愿望,花明天的钱圆今天的梦。

    弊:目前手续繁琐、限制较多。【按揭买房流程

  • 公积金贷款

    居民购房除了动用历年的积蓄,购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款,仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决。个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款,具有一定的政策补贴性质,只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款。

    优点是利率低。而且,贷款金额越大、期限越长,利差就越可观。【公积金买房流程

6、收房验房
核对合同

入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分,如果与购房合同、附件及补充协议不符,要及时向有关单位反映,重新核对,做出说明。【详细

房屋质量

在房屋质量检查方面,看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书,其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调;其次,观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题,要及时向开发商反映,待维修后方能入住。详细

装修和设备

按购房合同及有关协议的约定,物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单,购房者可按清单内容进行清点,检查其是否齐备、完好程度及使用状况,如有不符或缺损,必须要求尽快维修、配齐。详细

公共设备

对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。详细

开放商证件

开发商应出示完备合法的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。这些文件要看原件,而不是复印件。详细

结构与面积

对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果,是与发展商签订一份《交屋看房记录表》(或称《物业交付核验单》)。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,并要求发展商限期处理。自己也要保留一份记录表。详细

01

延迟交房:

如果超过交房期限开发商还不能交房,购房人就可以要求开发商退房,并要求双倍返还订金或支付房款利息。

02

开发商缺证:

开发商证件不全,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,购房人应当腾空房屋,开发商应当返还购房人交纳的房款。

03

擅自变更设计:

变更设计必须经过购房人同意。否则,开发商构成违约,购房人有权退房。

04

房屋面积误差超过3%:

面积误差比绝对值超出3%,购房人要求退房和退赔利息的,法院会判决购房人胜诉。

05

拿不到产权证:

由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,买房人就可以要求退房。

06

无法得到贷款:

开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件,购房人因此而不能取得公积金贷款,可要求退房。

07

房屋质量不合格:

房屋质量不合格是房屋的“硬伤”。出现这种情况,首先是开发商难以拿到《竣工备案表》,无法交房。

08

开发商把房子抵押:

开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,查明后,可要求退房。【详细

7、产权落户
房产两证 房产证知识大全>>

房屋两证:《中华人民共和国国有土地使用证》和《中华人民共和国房屋所有权证》。

房产证:即《房屋所有权证》;

产权证:一般来说包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》。


房产证办理流程

过户需要提供资料主要有:房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。


1、房产证过户不经过房地产中介的话,须把合同的条款和违约条款写清楚,签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚的话,需要夫妻双方在场及签字,哪怕房产证上面只有一个人的名字)。


2、材料都没有问题的情况下,须到房产局,填写一些表格和一个存量合同,存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局,会有一个回执单,一定要在上面说明的日期去缴纳税金,一般需要十五个工作日左右。税金交清以后即可领取新房产证。【详细>>】

购房入户 买房可以解决户口问题吗?

购房入户政策:凡一次性或分期在指定区域区购买建筑面积达到一定标准的成套商品房,购房人或其家人迁入购房地,允许入户。购房入户政策不同地区有不同规定,如“北上广深”四市并没有实行购房入户政策;如成都、武汉、南京、杭州等则有购房入户的相关规定。想要入户,具体还是要看所处地的具体政策。


1、北京

首先要说能落北京户口的是70年产权的住宅。其次,需要你的户口本身是在北京市区内的,外省市户口是不能因为买房就能落户的,这跟全国其他一些城市不太一样,而且不能是学生的临时户口。【详细>>】


2、上海

上海政府除要求持《上海市居住证》满7年及参加本市城镇社会保险满7年等规定外,并没有规定必须在上海购房。此外,此外,外地毕业生通过上海毕业生政策打分,由高校就业办公室办理集体户口,毕业生此后如果自购房,即可入户。【详细>>】


3、广州

关于购房入户政策,广州早期曾经实行过后来取消,现在实行的是积分入户政策。尤其人才入户无名额限制,符合条件且材料齐全的话,通过户口直通车入户,最快只需要25个工作日即可入户广州。【详细>>】


4、深圳

深圳自2007年1月1日已全面停止购房入户。若想将户口迁入深圳的话可以参考以下政策条件:以下三类人可以入户深圳: 技术技能型人才、投资纳税人、符合有关政策人员。【详细>>】


5、成都

在成都市中心城区、区(市)县城和建制镇建成区购买商品房或二手房,面积在90平方米以上,并实际居住,且在成都不间断缴纳社会保险1年以上的外地户口人员,可在实际居住地登记本人、配偶和未成年子女的常住户口。【详细>>】


6、南京

非南京户口人士,在南京购买超过60平米房产即可落户(江宁、江浦和六合“老三县”与主城八区未实行户口通迁)。可以办理本人、配偶、未婚子女户口迁,并且购房面积每递增20平方米可增办1人。【详细>>】


7、杭州

目前杭州的老城区已经取消购房入户政策。但是杭州的其他区域还可以办理。杭州购房入户政策要求购房者买房必须付清全款,不接受按揭贷款未还清的入户申请。【详细>>】

8、入住装修

1、小户型装修

对于小户型家居的装潢设计,相信很多人都倍感烦恼,但是只要合理科学的设计规划,小户型室内装潢设计也能轻松做到美观与实用兼顾,那么小户型室内装潢的设计要点有哪些呢?下面我们就一起从下文中了解一下吧。


① 突出使用功能

房屋小户型装修在平面布局上,小户型的设计通常以满足实用功能为先,合理去布置各个功能分区和一些大型的家具。可以采用开放式厨房或客厅、餐厅并用等方法,在不影响使用功能的基础上,利用相互渗透的空间增加室内的层次感和装饰效果。如果房间小,又希望有自己的独立空间,那么在居室中采用隔屏、滑轨拉门或采用可移动家具来取代原有的密闭隔断墙,把墙变“活”,使整体空间有通透感。


② 配饰少而精致

房屋小户型装修在装饰上,小户型的家庭尽量不要复杂的装饰,在各个功能分区内要有统一的元素。由于房子小,饰品更要少而精。陈设要有重点、有次序,东西太多,使人看到就觉得烦。窗户无须多加装饰,窗帘的色调要与整个房间的装修协调。如果卧室很小,最好不要用落地大窗帘。厨房、卧室和门厅要用同样的壁纸,使房间显得宽大。【详细>>】



2、中户型装修

如何挑选中大户型?有哪些注意事项?一般来说,在以大户型为主打的楼盘里,一般大户型会被奉为“上宾”,在设计上尽善尽美,而中户型作为辅助产品重视度可能相对减弱,所以到这类楼盘去选中户型时,应该更加慎重:


① 厨房采光是否良好:

有的厨房附送一半阳台面积,这部分是不算入建筑面积的,因此开发商在设计时可能考虑到建筑成本,而忽视厨房的阳台设计,因此这个阳台看起来就像一个只能堆放杂物的贮藏室,所以必须要检查厨房的阳台是否可用,是否通风、采光;


② 卫生间采光是否被忽略:

黑厨黑厕屡见不鲜,如果是一个整日需开灯的卫生间,用起来心情肯定不爽;除了采光,在面积上也要考虑不可过小,有的卫生间可能所有洁具一应俱全,而且都是随楼附送,但因为面积太小,在里面活动显得非常局促就不可取;另外,有些附送的橱柜或卫浴设施可能是劣质产品,入住不久即漏洞百出,与其到时修修补补,还不如考虑毛坯房。【详细>>】



3、大户型装修


① 实用

在装修的时候,只有以实用为根本,把住宅的使用性能结合起来才是根本。因此在装修的时候不应该仅仅考虑房屋的装饰效果,还应该考虑其对住宅环境条件的改善。


② 平衡

量力而行对于某些关键部位,如地面、供水排水、电器选择时应该选择好一点的,要以确保质量和使用安全为原则。而对于某些不是太重要的部位可选一些档次稍微差一点的材料。


③ 创新

装修时在家装材料的选择上,可以一别常人的选择,追求自己的想法和创意。可以大胆选用一些新型、突破常规的装饰材料,能体现凸显室内设计的现代和超前,而且还彰显个性。【详细>>】

二手房篇

房价日益攀高的现在,很多事业刚刚起步的人会选择购买二手房来缓解买房压力。二手房跟一手房的购房流程有相似之处,但是需要注意的地方其实也不少。


1、签合同

买卖双方通过协商达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。


2、买方咨询

要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书等。


3、立契

房地相关部门逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。


4、办理过户

双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。


5、办理产权转移过户手续

买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。


6、缴纳税费

税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。


7、银行贷款&打余款

银行发放, 买方领取房屋所有权证、付清所有房款。


1、房地产政策大盘点

受宏观经济不景气和房地产行业自身调整的双重影响,楼市走得很艰难。不过还好,相关部门出台了一系列刺激政策,包括:双向调控、新型城镇化、房企再融资解冻等。【详细>>】


2、二套房政策

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。【详细>>】


3、不动产登记

《不动产登记暂行条例》从2015年3月1日起施行,集体土地、房屋建筑所有权等不动产将在全国范围内进行统一登记。


4、豪宅税

豪宅税在全球发达国家是一项很完善的税收,但是在中国是一种新型税收,因为各地豪宅标准不一样,导致各地豪宅税征收标准也不一。【详细>>】


5、公积金异地贷款购房政策

2015年10月8日起将实施多项举措切实提高住房公积金使用效率,包括全面推行异地贷款业务,拓宽贷款资金筹集渠道等。【详细>>】


6、公积金二套房首付

从2015年9月1日起,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。【详细>>】

买购maigoo

俗话说,金窝银窝不如自己的狗窝,这话糙理不糙、鞋子舒不舒服,只有脚知道;房子舒不舒服,肯定就只有住在里面的人才知道了。所以选房、买房、装修得好坏与否,都能直接影响到以后居住的质量。特别是如今房地产的蓬勃发展,买对了的“狗窝”也许有一天就会变成“金窝”,帮你开启投资大亨的人生模式。此外,现在的房地产市场,鱼龙混杂,二手房与一手房齐飞,各种政策铺天盖地,买房时一定要多看看前人经验,多了解可能存在的陷阱,才能买的称心,住的舒心。

结语
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